顏寶剛 RFA 【財經拆局】20240513
近日本港資產市場有非常多話題，其中港股一度十連揚，直撲萬九關口，累積升幅2000多點，似乎反映長線資金真的重新配置這個嚴重落後市場；但同時間樓市方面，就沒有像股市這般多利好消息，二手市場經過撤辣後兩個幾月，小陽春已經提早完結，成交逐步放緩。新盤雖然熱賣，4月一手私人住宅登記創逾17年半新高，但代價很多都是要減價求售，甚至定價低於撤辣前，其中「超人」李嘉誠的長實更要「蝕少當贏」，連龍頭發展商新地，亦要將元朗新盤減價促銷，兩年幾來劈價近三成，當區整個二手市場完全冰封。
英國《金融時報》近日發布一篇報道題為〈香港樓市的痛苦下跌〉「The painful slump in Hong Kong property」，報道形容香港四大地產商的董事會，包括長實、新鴻基、新世界和恒地對於市場的調整愈來愈感到不安，當中特別是他們旗下的商業物業組合，好像前身是和記大廈重建的長江中心二期，截至3月的出租率僅有10%，而恒地旗下位處中環核心區的The Henderson目前出租率亦只有60%，僅較大半年前只提升了十個百分點，反映租務情況並不理想。
在樓價下跌前，部分地產商大舉投資買地，例如恒地在2021年以「天價」508億元投得中環一塊海濱地王；新鴻基在2018年以251億元投得啟德一幅地皮，期後又在2023年3月以47.29億元奪得旺角洗衣街大型商業地皮，儘管樓面地價僅3100元一方呎，但過去一年商業大廈樓價仍然持續下跌。
《金融時報》引述分析師指，大型地產商已不太確定怎去預測未來十年的市況。隨着香港經濟與中國更加融合，未來的發展更多偏向在新界外圍、靠近邊界的地區。報道指出，北部都會區和交椅州人工島計劃令人懷疑，香港長期需求是否能夠消化這些額外的供應。
摩根士丹利的分析師估計，按照目前的價格，發展商的經營利潤率可能從2022年約40%的頂峰，下降到2025年的19%，即幾乎「腰斬一半」，甚至令人懷疑「地產霸權」的說法是否仍然適用？有經濟學家認為，大型發展商的地產項目收支平衡點會較預期遲達到。
不安來源：負債率高企大幅削減派息
經歷過97金融風暴和08金融海嘯，四大華資發展商理論上早已是「身經百戰」，以目前樓價由高位只是回落約25%，不應對前景感到不安。但現在出現在香港樓市的問題，並非過去的金融危機面對的周期性「上上落落」，更多的是「新．香港」因為政治環境轉變以及中美地緣政治衝突，令許多跨國公司正在縮減規模。
縱使發展商在過去一年不斷強調要減債，但當中大部分的資產負債比率均未見改善反而日益惡化，而作為四大華資發展商中，負債比率最差就要數到新世界，未計永續債，債務比率49.9%，較去年6月底升2.2個百分點；同樣作為華資地產商，新地負債比率比新世界好，負債比率由2023年6月底的18.2%上升至21.2%，相對來說未算偏高，但已是多年來首次突破兩成水平，亦要面對沉重利息壓力。
作為四大華資之首，處於不敗之地當然又是「超人」李嘉誠，去年負債率僅3%，而一度在97年金融風暴中陷於破產邊緣的信和置業，似乎吸收了經驗，更是錄得淨現金水平達到430億元。
不過就算強如長實低負債及有充裕現金流，亦不得不做好延長備用資金準備，罕有全年派息大幅削減一成。而一直保持慷慨派息的新地，中期息出乎意料大減24%，也差於市場預期的減少10%至15%。至於新世界面對高負債負擔，中期息更是誇張地大削逾五成，整體反映賣樓表現差、現金流受損，直接影響派息能力。
分析員續稱，現階段不應憧憬日後地產股能否恢復往昔的派息能力，因過去兩年樓價持續下跌，賣樓銷售金額逐步確認入賬，未來兩三年毛利率仍要下跌，「派息跌咗落嚟就好難回復」。
北部都會區成新世界「國家任務」 夥央企推動國策
面對目前經營困境，新世界似乎已經無路可選，一方面繼續大舉出售非核心資產，同時只能「孤注一擲」，承接更多配合國策的「國家任務」。
在未來數年，北部都會區將會是香港的一個重點發展區，政府更計劃在未來5年，每年發債約950億至1350億元，推動北部都會區及其他基建項目。區內大地主之一的新世界動作頻頻，最近再度與央企合作發展區內土儲，藉此降低前期開發成本之餘，亦加快資金回籠速度。
新世界日前與央企招商局旗下招商局蛇口工業區控股公司，宣布簽訂合作協議，合作發展的商住項目位於粉嶺北新發展區，佔地約15萬方呎，總可建樓面面積逾100萬方呎，料提供不少於2000伙住宅單位，其中商用樓面積逾18萬方呎。
翻查資料去年新世界已經跟另一央企華潤置地簽署全港首個《北部都會區項目合作協議》，料1800伙住宅單位今年動工。另外去年9月曾傳出新世界為首家接納「北都」標準金額補地價的發展商，並為旗下粉嶺北項目以此方式補地價，涉資約35億元。
相信全力發展北部都會區已成為新世界行政總裁鄭志剛的最後寄望，以集團於新界持有合共約1634萬方呎農地，其中約90%位於北部都會區範圍，與央企合作既可以減低資金投入包括由對方支付補地價金額，同時能加速釋放被低估既農地價值，最重要還是配合「國策」，既顯得支持中央及特區政府，亦算是向現屆政府官員賣了「人情帳」。
但值得注意是，特區政府正面臨連年財赤，但港府仍堅持發債五千億發展北部都會區，甚至正研究從私營機構尋求上萬億元資金，但在內房爆破、地產商負債比率急增下，「本土研究社」已經指出此類資本投入高、回報期長、爛尾風險不低的大型開發項目，一旦最終未能完成項目融資，或甚至將進一步增加爛尾風險，或需犧牲更多公帑來吸引資金投入。
去年底一宗較少引起外界注意的換地消息，實際上已暗示願意投入北部都會區的發展商並不多，指的是上水古洞北及粉嶺北6宗原址換地申請告吹，地皮最終由地政總署收回。根據資料顯示，該6幅被政府收地的項目，包括恒地在馬屎埔一帶的3幅用地，以及長實在古洞北的兩幅用地。市場傳聞涉及地皮每方呎樓面補地價約2,600元，唯發展商仍拒絕「埋單」。
說到長實，與新世界全力發展北部都會區策略不同，近年是全力投入發展海外業務，過去一個月就頻繁地買入英國兩項配氣業務以及再生能源電廠，而由2019年起計，單是在英國進行的大Deal 規模已經超逾一千億港元。由此可見，同樣面對本港樓市及投資市場不明朗，有人孤注一擲全情投入配合國策，亦有財團像長實一樣寧願「逃之夭夭」，選擇在西方市場開創另一遍天，如果你是一位長線基金，你會選擇邊一邊？
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