林保華：香港房地產業處於復甦的前夜？

作者：林保華

作者為資深評論家、專欄作家、中共黨史學者。曾擔任香港大學經濟金融學院院長張五常教授助理研究員，研究中國政經改革。
看雜誌 第279期  2026年11月5日

根據2026年10月16日發表的CCL主要數據顯示，香港房地產業價格可能正在築底。Adobe Stock

香港的房地產業歷經2021年以來難得的跌勢，2026年似乎到了復甦的前夜，這可從一些反覆徘徊的數據約略可以看出來。香港有個叫做「中原城市領先指數」（Centa-City Leading Index，簡稱CCL）的數據，該數據最早是從1994年開始提供，而正式在市場上發布的時間則是在1999年9月。CCL是以1997年7月香港主權轉移第一週為計算基期（當時設定的基數為100點），用來對比之後的香港私人住宅物業價格走勢。

CCL是由「中原地產」與「香港城市大學」商學院管理科學系共同編製的二手住宅價格指數。而中原地產是香港最大的地產代理機構之一，市占率超過20%，專門提供物業買賣、租賃及地產市場資訊服務。中原地產兩位創辦人之一的施永青雖是左派出身，後來在商界與社會上，以崇尚「無為而治」的管理哲學著稱，並長期在《am730》撰寫「C觀點」專欄議論時事。九七前我出席過政論雜誌《九十年代》一次董事會議，發現他居然也是董事之一。

香港房地產價格正在築底？

根據最新（2026年10月16日）CCL發表的主要數據，CCL總指數是160.05點（按週跌0.71%）；中原城市「大型屋苑領先指數」是161.47點（按週跌0.88%）；CCL中小型單位指數是159.91點（按週跌0.74%）；CCL大型單位指數是160.75點（按週跌0.58%）。但是實際上，CCL已由今年最高162.16點回落至160點水平，近8週5跌3升，累跌1.30%，料第四季CCL將於158至162點區間徘徊；目前CCL指數較2021年8月191.34點歷史高位，下跌16.35%。這種反覆情況可能顯示房地產業價格正在築底。

據「香港置業資料研究部」綜合土地註冊處資料顯示，截至10月15日，2026年整體物業（包括：一手私宅及二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他非住宅）錄71,523宗註冊，較2025年首10個月的64,582宗增加約10.7%，當中二手住宅（包括：二手私人住宅及二手公營房屋）錄44,758宗註冊，較2025年首10個月的37,153宗，增加約20.5%，按年同期表現勝大市，創5年同期新高。

「二手房地產」資訊的重要，乃因購買二手樓的人，大部分是自住，也反映了即時的價格。至於一手樓花，近年來大都推出即刻售罄，因為包含了許多炒家，若干時刻後稍有微利還可能再轉手，所以價格很難作准。但是2026年第三季整體一手成交共錄約3,355宗（7月至9月），除相較第二季約5,255宗（6月至8月）按季跌36%外，更是自2024年第三季錄約2,335宗成交後，兩年來按季最低紀錄。不過2026年首3季整體一手成交累積錄逾1.49萬宗，等同於是2025年全年約2.01萬宗的74%。業界分析指出，第三季住宅成交雖較上半年有所降溫，惟豪宅續受追捧。

香港房地產業是香港經濟支柱之一，與周遭的經濟環境很難分割。因此房地產業的復甦在經濟上也會有所表現。看來目前相關經濟也在復甦中。