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2023年2月6日星期一

顏寶剛:外來投資大跌,商業地皮流標,核心商業區恐爛尾收場

顏寶剛   RFA 20230206

選址啟德興建簡約公屋,居然引發了建制派內部爭議,甚至是中產與基層對立,差一些就成為三年來首次有公眾集會,當然最後是胡混鬧劇收場,不過背後反映的,實際是外來投資大跌,香港的商業需求顯著減少,令啟德發展核心商業區與其長期丟空「曬太陽」,不如「廢地利用」。

現實是外資投資減少,在港設地區總部數目降至四年新低,由最新公布的第四季GDP數據,反映投資的「固定資本形成」連跌五個季度,令本港多幅商業地皮均出現流標,特區政府花巨額公帑要吸引外商回流,甚至要在「明日大嶼」再建新的核心商業區,恐怕最終只是爛尾收場,更花光香港市民的財富,甚至要面對更重稅務負擔。

中國重啟復常之路,官方聲稱全國有八成人已受到感染,死亡人數僅僅是八萬人,但大家都知這是一個謊言。不過現實是市民開始「陽過」之後,更關心是經濟復甦及就業機會,「春江鴨」的資金市場當然更早捕捉這個機會。

國際金融協會(IIF)數據顯示,資金持續流入新興市場,每天淨流入的新資金逾11億美元,其中8億流入中國,速度和力度皆為近年罕見,為2020年底至2021年初的新高,並已超越過去20年的速度,反映的是投資者對疫情過後中國經濟回復增長非常期待。

而根據彭博統計的資料所得,外國投資者在1月合共買入165億美元中國境內股票,創資金流入的最高月度紀錄,當然港股亦受惠,由去年十月低位累升七千點,單計今年一月分就飆升2060點,為11年最強一月。

美銀的調查更是「牛氣沖天」,豪稱投資者預料中國股市「半年內不見頂」。

但必須要認清的是,流入股市債市的資金均是熱錢,08年以後的經驗已經告訴我們,實體經濟與資本市場表現可以完全脫節,股市回暖只是熱錢流入的結果,實體經濟仍是一潭死水,這由政府公布去年經濟預估數字可以證實:2022年第四季本地生產總值(GDP)按年挫4.2%,差過市場預期收縮2.9%,並連續4個季度錄得按年負增長,反映經濟陷入深度衰退。全年計,GDP按年跌3.5%,較市場預期遜色,也比去年11月政府預測的3.2%跌幅為差。

去年經濟差過預期,表面原因是第四季貨品出口及進口皆顯著惡化,按年分別急降24.8%及22.8%,拖累整體GDP表現。但必須要指出,反映本地商業投資的「固定資本形成」總額(下圖)按年亦大跌11.2%,為連續5季倒退,全年計仍下跌8.5%,僅次於2020年全年11%跌幅,顯示本港通關速度較其他主要經濟體系為慢,而且利率顯著上升,不利商界投資意欲,樓市和土地相關交易可能持續收縮。

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值得注意是與民間投資收縮相反,支持經濟表現的卻是來自政府開支,繼去年第三季上升5.3%後,在第四季實質上升9.1%,全年與2021年比較,政府消費開支實質上升8.1%,更加連續4季錄得正增長,反映政府採取了積極的財政政策,這對一向是賴以成功的「大市場、小政府」自由經濟體系,實在是非常諷刺。

商界投資萎縮一方面是疫情影響,令最開放城市變成全球最封閉,更重要是正如美國駐港澳總領事梅儒瑞指出,《港區國安法》及北京的干預正對香港金融及法律名聲造成負面影響,更有國際企業撤離在港員工;過去兩年約有1.5萬名在港美國人以不同原因選擇離港,約佔美國在港社群的兩成,目前儘管香港已取消多項防疫政策,但他關注香港能否在法治維持國際標準。

特別是人大常委會去年底解釋《港區國安法》,梅儒瑞認為釋法擴大行政當局權力,或進一步損害香港司法獨立。他提醒美國公司須留意過去於中國面對的風險,在香港亦可能出現,又批評港府公開要求Google更改搜尋引擎結果,不利新科技投資。

美資撤出香港絕不是單一現象,投資推廣署及政府統計處發表去年「香港境外母公司的駐港公司統計調查」,駐港公司數目為8978間,按年減少71間或0.8%,為2018年來首次跌穿九千間水平。當中經濟效益最大的地區總部數目連跌第三年,按年減少46間或3.2%,至1411間,較疫情前的2019年水平大跌130間或8.4%。

當中又以歐美流失顯著,美資公司明顯流失,按年減14間或5.5%,至240間,過去兩年本港已流失42間美資公司地區總部;創十八年來新低。歐洲方面,英國公司減少4間,法國亦跌9間或一成。

疫情困擾本港逾3年,全面打擊房地產市場氣氛,土地市場亦受牽連,多個地王級項目流標收場,最新一宗涉及市區重建局1月中旬截標的觀塘市中心重建項目第四及第五發展區,該個估值最高達130億元的項目截標時僅接獲新地一份標書。相隔約三星期時間,市建局宣告收回項目。

於2007年啟動的觀塘市中心重建項目,分為5個發展區,是次流標的觀塘第四及五區,屬於壓軸登場的期數,位置鄰近同屬新地的APM商場,毗鄰港鐵觀塘站,可建樓面面積約216萬方呎,理論上唯一入標的新地應志在必得,但最終仍流標反映新地出價應是相當保守。

綜合市建局、港鐵物業發展項目及政府賣地表近年推地的表現,2019年以來最少有8幅土地流標,當中有4幅商業地均坐落於九龍東,其中2019年至2020年更先後有3幅賣地表中的九龍東啟德商業地流標;事隔近3年,如今再次有九龍東地皮流標,反映的正是香港眼前的實況:基於私人投資意慾下降,商業樓面空置量維持高水平,而且大量甲級寫字樓新供應登場,影響非核心區地段寫字樓的吸引力。

第一太平戴維斯發表的2022年第四季香港寫字樓報告指出,期內甲級寫字樓租金較2019年高位回落多達30%,空置樓面則急增至660萬平方呎,空置率由2021年年底的9.9%上升至10.4%。

對於外界質疑在啟德建簡約公屋,影響九龍東作為第二個核心商業區(CBD2),當區居民要求政府承諾在七年期滿後要釋出土地,用作原有用途發展。但更根本要問的問題是,在七年之後,這個核心商業區仍有存在需要嗎?

翻查啟德用地近年的規劃轉變,不少原來的商業地因為無人問津已被改劃或計劃改成住宅地,減幅為原有規劃的約四成,足以顯示政府對啟德核心商業區的定位而有所動搖,加上區內建成的商廈也不少空置,呎租甚至比貼近九龍乙級商廈呎租低,「本土研究社」已經提出現時啟德可能已呈現初期爛尾跡象,政府現在卻一味強調對九龍東作為核心商業區的願景沒變,恐怕只是拖延時間,鄰近居民應要有心理準備,簡約公屋在五、七年的承諾期後仍會永續存在。

更可怕是做價達5800億元的明日大嶼核心商業區規劃,一旦長遠經濟特別是投資環境無起色,明日大嶼日後的財政狀況能否以依賴賣地填補赤字,恐怕有很大疑問,在今天財政儲備跌至只足夠政府一年的使費,這些「大白象」一旦爛尾收場,屆時很可能需要以加稅形式搵市民埋單。

- 顏寶剛

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