選址啟德興建簡約公屋，居然引發了建制派內部爭議，甚至是中產與基層對立，差一些就成為三年來首次有公眾集會，當然最後是胡混鬧劇收場，不過背後反映的，實際是外來投資大跌，香港的商業需求顯著減少，令啟德發展核心商業區與其長期丟空「曬太陽」，不如「廢地利用」。
現實是外資投資減少，在港設地區總部數目降至四年新低，由最新公布的第四季GDP數據，反映投資的「固定資本形成」連跌五個季度，令本港多幅商業地皮均出現流標，特區政府花巨額公帑要吸引外商回流，甚至要在「明日大嶼」再建新的核心商業區，恐怕最終只是爛尾收場，更花光香港市民的財富，甚至要面對更重稅務負擔。
中國重啟復常之路，官方聲稱全國有八成人已受到感染，死亡人數僅僅是八萬人，但大家都知這是一個謊言。不過現實是市民開始「陽過」之後，更關心是經濟復甦及就業機會，「春江鴨」的資金市場當然更早捕捉這個機會。
國際金融協會（IIF）數據顯示，資金持續流入新興市場，每天淨流入的新資金逾11億美元，其中8億流入中國，速度和力度皆為近年罕見，為2020年底至2021年初的新高，並已超越過去20年的速度，反映的是投資者對疫情過後中國經濟回復增長非常期待。
而根據彭博統計的資料所得，外國投資者在1月合共買入165億美元中國境內股票，創資金流入的最高月度紀錄，當然港股亦受惠，由去年十月低位累升七千點，單計今年一月分就飆升2060點，為11年最強一月。
美銀的調查更是「牛氣沖天」，豪稱投資者預料中國股市「半年內不見頂」。
但必須要認清的是，流入股市債市的資金均是熱錢，08年以後的經驗已經告訴我們，實體經濟與資本市場表現可以完全脫節，股市回暖只是熱錢流入的結果，實體經濟仍是一潭死水，這由政府公布去年經濟預估數字可以證實：2022年第四季本地生產總值（GDP）按年挫4.2%，差過市場預期收縮2.9%，並連續4個季度錄得按年負增長，反映經濟陷入深度衰退。全年計，GDP按年跌3.5%，較市場預期遜色，也比去年11月政府預測的3.2%跌幅為差。
去年經濟差過預期，表面原因是第四季貨品出口及進口皆顯著惡化，按年分別急降24.8%及22.8%，拖累整體GDP表現。但必須要指出，反映本地商業投資的「固定資本形成」總額（下圖）按年亦大跌11.2%，為連續5季倒退，全年計仍下跌8.5%，僅次於2020年全年11%跌幅，顯示本港通關速度較其他主要經濟體系為慢，而且利率顯著上升，不利商界投資意欲，樓市和土地相關交易可能持續收縮。
值得注意是與民間投資收縮相反，支持經濟表現的卻是來自政府開支，繼去年第三季上升5.3%後，在第四季實質上升9.1%，全年與2021年比較，政府消費開支實質上升8.1%，更加連續4季錄得正增長，反映政府採取了積極的財政政策，這對一向是賴以成功的「大市場、小政府」自由經濟體系，實在是非常諷刺。
商界投資萎縮一方面是疫情影響，令最開放城市變成全球最封閉，更重要是正如美國駐港澳總領事梅儒瑞指出，《港區國安法》及北京的干預正對香港金融及法律名聲造成負面影響，更有國際企業撤離在港員工；過去兩年約有1.5萬名在港美國人以不同原因選擇離港，約佔美國在港社群的兩成，目前儘管香港已取消多項防疫政策，但他關注香港能否在法治維持國際標準。
特別是人大常委會去年底解釋《港區國安法》，梅儒瑞認為釋法擴大行政當局權力，或進一步損害香港司法獨立。他提醒美國公司須留意過去於中國面對的風險，在香港亦可能出現，又批評港府公開要求Google更改搜尋引擎結果，不利新科技投資。
美資撤出香港絕不是單一現象，投資推廣署及政府統計處發表去年「香港境外母公司的駐港公司統計調查」，駐港公司數目為8978間，按年減少71間或0.8%，為2018年來首次跌穿九千間水平。當中經濟效益最大的地區總部數目連跌第三年，按年減少46間或3.2%，至1411間，較疫情前的2019年水平大跌130間或8.4%。
當中又以歐美流失顯著，美資公司明顯流失，按年減14間或5.5%，至240間，過去兩年本港已流失42間美資公司地區總部；創十八年來新低。歐洲方面，英國公司減少4間，法國亦跌9間或一成。
疫情困擾本港逾3年，全面打擊房地產市場氣氛，土地市場亦受牽連，多個地王級項目流標收場，最新一宗涉及市區重建局1月中旬截標的觀塘市中心重建項目第四及第五發展區，該個估值最高達130億元的項目截標時僅接獲新地一份標書。相隔約三星期時間，市建局宣告收回項目。
於2007年啟動的觀塘市中心重建項目，分為5個發展區，是次流標的觀塘第四及五區，屬於壓軸登場的期數，位置鄰近同屬新地的APM商場，毗鄰港鐵觀塘站，可建樓面面積約216萬方呎，理論上唯一入標的新地應志在必得，但最終仍流標反映新地出價應是相當保守。
綜合市建局、港鐵物業發展項目及政府賣地表近年推地的表現，2019年以來最少有8幅土地流標，當中有4幅商業地均坐落於九龍東，其中2019年至2020年更先後有3幅賣地表中的九龍東啟德商業地流標；事隔近3年，如今再次有九龍東地皮流標，反映的正是香港眼前的實況：基於私人投資意慾下降，商業樓面空置量維持高水平，而且大量甲級寫字樓新供應登場，影響非核心區地段寫字樓的吸引力。
第一太平戴維斯發表的2022年第四季香港寫字樓報告指出，期內甲級寫字樓租金較2019年高位回落多達30%，空置樓面則急增至660萬平方呎，空置率由2021年年底的9.9%上升至10.4%。
對於外界質疑在啟德建簡約公屋，影響九龍東作為第二個核心商業區（CBD2），當區居民要求政府承諾在七年期滿後要釋出土地，用作原有用途發展。但更根本要問的問題是，在七年之後，這個核心商業區仍有存在需要嗎？
翻查啟德用地近年的規劃轉變，不少原來的商業地因為無人問津已被改劃或計劃改成住宅地，減幅為原有規劃的約四成，足以顯示政府對啟德核心商業區的定位而有所動搖，加上區內建成的商廈也不少空置，呎租甚至比貼近九龍乙級商廈呎租低，「本土研究社」已經提出現時啟德可能已呈現初期爛尾跡象，政府現在卻一味強調對九龍東作為核心商業區的願景沒變，恐怕只是拖延時間，鄰近居民應要有心理準備，簡約公屋在五、七年的承諾期後仍會永續存在。
更可怕是做價達5800億元的明日大嶼核心商業區規劃，一旦長遠經濟特別是投資環境無起色，明日大嶼日後的財政狀況能否以依賴賣地填補赤字，恐怕有很大疑問，在今天財政儲備跌至只足夠政府一年的使費，這些「大白象」一旦爛尾收場，屆時很可能需要以加稅形式搵市民埋單。
- 顏寶剛
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