莫之许：大陆房市正在重复股市疯狂？

在实体经济持续低迷之下，当局又回到了靠房地产拉动经济的老路上来，这一点，连段子手都看得很清楚：

「过去24个月里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：1、凯恩斯主义的政府刺激需求；2、马歇尔计划的一带一路；3、克林顿的互联网加万众创新；4、弗里德曼的货币供给理论；5、里根的供给侧改革；哦，还有熔断制，最後，又回到我们熟悉的房地产拉动经济上……」

许多人会认为，如今的房价已经到了离谱的高度，怎麽可能再上涨，然而，一线城市房价还继续走高，可能并不是什麽难以预测的事情，这是因为，大陆房地产市场并不遵循市场规律，就其本质，实际上是一个拍卖场：

自2004年8月的「国八条」以来，大陆当局采取了土地垄断供应以推高房价、并从中攫取土地增值收益的手段：首先，禁止小产权等农地入市，其次，通过招拍挂的方式控制每年释放的土地总量，最後，以交通、教育、就业等因素藉口，控制土地供应中的住宅用地比例…….

如此层层盘剥之下，大陆房地产市场在源头上即被严密控制，这不是一个供需自由的市场，而更像是一个总量有限的拍卖场：价格的高涨并不会带来供应的增加，进而拉低房价，而是会出现价格一涨再涨的局面。

事实也正是如此，自从2004年8月推出「国八条」之後，大陆房价也就一涨再涨。 不过，这一趋势在今年出现了一些变化，一些过度投机的城市如鄂尔多斯、温州等地出现了崩盘，大多数三、四线城市的房地产则出现停滞乃至衰退，这表明，尽管是拍卖场，但是随着拍卖品总量的堆积，也总有拍卖不下去的一天。

那麽，以这个拍卖场逻辑来看当今的大陆房地产市场，很容易就得出以下结论：

首先，一线城市和部分核心城市的房价仍将上涨一段时间。这是因为，一线城市和部分核心二线城市处於中国经济发展的核心地位，加上行政权力配置的各种资源优势，势必吸引人口的持续流入，给予房市以实际支撑，此外，实体经济的萎缩，也会挤出相当的投机资金，加上宽松的货币政策，通货膨胀的阴影、低迷的股市等等，又都在驱使资金进入到一线城市房地产进行赌博。

在实际需求和投资、投机需求的多重支撑下，一线城市和部分核心二线城市的房地产价格，应当会维持一段时间的上涨趋势。

不过，除了一线城市和部分核心二线城市之外，情况就没有那麽乐观了。首先，对於大部分三、四线城市而言，面临的恐怕都不是人口的净流入，而是净流出。在大陆，举凡教育、医疗、文化等公共资源，都是根据权力而非市场而配置，也因此，各地吸引产业和人口的能力，也就随着行政级别的下降而递减，有能力购买房产的少数人，则沿着行政级别的上升序列而迁徙。三、四线城市房价，缺乏实际需求的支撑。

其次，所谓的城市化也并不能为房价提供实际的支撑。许多人认为，在达到总体75%的城市化率之前，应看好房价的进一步上涨，可是，根据官方统计，2015年，大陆城市化率已经达到了58.47%，如果算上超过7000万的留守儿童，实际城市化率将达到65%上下，距离75%已经相去不远，根本谈不上还有多少城市化潜力和空间。

此外，从收入分配来看，缺乏权利保障和集体谈判能力的广大已经城市化的农民工，收入尚且相当微薄，接下来才城市化的新农民工，其经济能力更加可想而知，指望农民工和进一步城市化来支撑三、四线城市的房地产发展，是完全的异想天开——顺便说一句，这正是城镇化的真实意图，如今则通过补贴农民买房等政策图穷匕见。

在人口净流出和城市化无法做出贡献的前提下，绝大多数的三、四线城市的房地产，势必陷入到长期的萎缩低迷之中。

一线城市和部分核心二线城市固然能够制造出新一轮行情，但是也不要忘了，正如前面所分析的，所谓的行情除了能够带来财富的转移之外，也不会对实体经济有什麽推动。

事实上，一线城市和部分核心二线城市的行情，不仅无助於推动实体经济，更隐藏着相当的危险。2015年股疯之後的股灾，不仅使得众多股民损失了财产，更重要的还在於，经此股灾，彻底认识到了大陆股市的赌场性质，再也不信任股市的估值体系了，既然股票不过是赌博的筹码，又哪里来的真实的价值对应？

同样的道理，大陆房地产市场实际是基於土地垄断的拍卖场，但由於其发展也同步伴随着经济的发展、城市化的进程、人口的流动等等，所以，在民众心目中，房地产价格仍有着某种现实的对应物，或者说有可以相信的估值，从而掩盖了其作为政府一次性攫取的标的物，以及拍卖品的性质，如今，随着一线城市房价在各种因素推动下走向全面离谱，曾经以为是真实的估值，势必会成为幻觉，并走向破灭。

可以想像，这一轮房市泡沫在疯狂中破灭之时，也就是整个大陆房地产估值体系彻底破产之时，比股灾更严重的是，房地产是大陆民众最为重要的资产品，随之而来的资产重估，将会带来怎样的社会冲击，令人不寒而栗。

——原载东网