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2012年7月17日星期二

乐尚嘉:中国房地产市场再次热起来无可阻挡


【新世纪特稿2012年7月17日】地产市场的先热预兆中国房地产市场再次热起来。中国政府的房地产调控目标注定是实现不了的,它越是依靠行政命令硬压,房地产的价格在今后反弹的力度就越大。

房价反弹地王又生

45两个月房价降幅连续放缓,根据最新统计数据,6月份中国楼市成交继续放量,房价也出现久违的反弹。全国100个城市住宅平均价格为8688/平方米,环比5月上涨0.05%,结束自20119月以来的连续9个月环比下跌的态势。
与目前房价回暖相呼应的是中国地产市场又产生新的"地王"了。

一个多月前恒大在广州高价拍地。710日,北京万柳地块最终以总价26.3亿元、溢价率40.9%、楼面地价目前约为4.29万元/平米拍出,成为今年北京新"地王"。一天之后,上海新江湾城D5地块被新加坡商人以6.1亿元摘得,实际楼板价在17000/平米左右(包括慈善、医疗卫生用地及另须代建占规划住宅建面积5%的经适房),比三年前该区域的地王32000/平米缩水一半不到。

因为上海这块地拍价缩水不少,因此有人认为现在地产市场还不能算热。

上海新江湾城板块成熟度较低,目前该地区高档二手房的交易并不活跃,而由于过去几年地价和房价的涨幅均太快,板块内房价的合理调整是一种市场必然。今年1-6月板块内商品住宅成交均价为39380/平米,去年同期则为46419/平米,下跌15%。在全市房价下跌极有限的情况下,新江湾城板块的房价下跌态势是比较明显的。这些下跌因素,再加上政府方面干预措施,新江湾城D5地块较三年前缩水45%左右也是合理的,即使缩水到一半甚至一半以上也不奇怪。

然而即使缩水到实际楼板价17000/平米,由于新江湾城D5地块预计是以联排别墅或者类似产品规划出现,较周边的联排别墅、或者类别墅售价在6-7万元/平米左右的价格,它还是很有赚头的。当然与当年楼板价与商品房售价110倍的年代毕竟不同了。

所以,上海新江湾城D5地块拍价即使比3年前缩水45%,仍然说明中国地产市场现在已经回暖。

政府力压房地产市场

面对中国房地产市场再次热起来,中央政府急了。温家宝总理今年五次强调,要坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。国家住房和城乡建设部、发改委、银监会和央行多次表态,坚持房地产调控不动摇。同时一次次的施加压力地方政府,撤销各地私自放松房地产调控的地方政策。

这十年来土地财政成为各地方财政收入的重要来源,严厉的房地产调控使地方财政缺失了很大一块。在中央财政收入分配没有调整没有将一部分补贴给地方财政之前,地方政府难免偷步,放松房地产调控以获得更多财政收入的冲动始终存在。
可是,这一次北京和上海的拍地,两市政府确实没有在其中推波助澜,反而千方百计缩小影响,抑制地价。

北京先是推迟拍地,后是《人民日报》喊话央企退出竞拍,都是为了减小地产市场回暖对楼市调控的负面影响。上海新江湾城D5地块竞拍,虽然有20多家企业领取申请书,但竞拍当天只有三家到场,唯一一家国企――城投一直没有开价,现场只有两家竞拍。上海市政府背后施加影响清晰可见。比起增加土地财政收入来,京沪两地政府更加看重与中央保持一致,以保官升官。

然而即使如此,中国尤其是京沪广的房地产市场还是热了。

限购助力楼价反弹能量

照理,这是讲不通的。不但中国的市场是由政府操控的,而且从楼市客观的供求关系来看,与之前并没有多大变化,2011年房地产在建规模达到40亿平方米左右,销售仅10亿平方米左右,供大于求的格局短期不会改变。

从根本上来说,中国房地产市场的重新热起来,是因为货币供应量实在太多,而中国几乎没有比房产更好的投资
品。2008-2009年为应对国际金融海啸,中国超发货币近四十万亿。以后一方面货币政策收紧,另一方面对房地产市场严厉调控,尤其是实行限购令,使房地产价格的飙升停滞下来。
但是这两年来万物都在涨价而房价未涨或微跌,客观上就是房价在挤出泡沫,而使商品房成为优质的投资品。

现在中国经济下行,中国政府迫不及待的放松货币政策。因为中国经济根本制度上的问题(诸如政府控制的金融体系、可以扭曲市场的庞大的国企、公司式的政府运作等等),货币政策放松在实体经济上的反响不大,在房地产市场上却敏锐的反映出来了。

当然,在限购令继续的情况下,货币政策放松引起的房产价格反弹不会持久,也不会抬高房价多少,但是地产市场就不一样了。地产市场一般是先于商品房市场的。从拍地到楼盘结构封顶可以发售,即使绝无拖延捂盘之心,即使当中没有任何枝节牵涉,也要两三年时间。

目前房价没有涨是被限购令压制着的,但在前一轮通胀周期及目前的货币政策放松刺激下,房产市场内部涨价的能量越积越大。限购令不能一直实行下去,一旦限购令解除,房价的反弹力度将会很大。

所以,开发商们看得很准,已经实行了两年的限购令,不可能再实行三年。因此他们现在就看好地产市场,中国地产市场热起来就变得无可阻挡。

地产市场的先热预兆中国房地产市场再次热起来。中国政府的房地产调控目标注定是实现不了的,它越是依靠行政命令硬压,房地产的价格在今后反弹的力度就越大。

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