乐尚嘉：中国房地产市场再次热起来无可阻挡

【新世纪特稿2012年7月17日】地产市场的先热预兆中国房地产市场再次热起来。中国政府的房地产调控目标注定是实现不了的，它越是依靠行政命令硬压，房地产的价格在今后反弹的力度就越大。

房价反弹地王又生

继4、5两个月房价降幅连续放缓，根据最新统计数据，6月份中国楼市成交继续放量，房价也出现久违的反弹。全国100个城市住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌的态势。

与目前房价回暖相呼应的是中国地产市场又产生新的"地王"了。

一个多月前恒大在广州高价拍地。7月10日，北京万柳地块最终以总价26.3亿元、溢价率40.9%、楼面地价目前约为4.29万元/平米拍出，成为今年北京新"地王"。一天之后，上海新江湾城D5地块被新加坡商人以6.1亿元摘得，实际楼板价在17000元/平米左右（包括慈善、医疗卫生用地及另须代建占规划住宅建面积5％的经适房），比三年前该区域的地王32000元/平米缩水一半不到。

因为上海这块地拍价缩水不少，因此有人认为现在地产市场还不能算热。

上海新江湾城板块成熟度较低，目前该地区高档二手房的交易并不活跃，而由于过去几年地价和房价的涨幅均太快，板块内房价的合理调整是一种市场必然。今年1-6月板块内商品住宅成交均价为39380元/平米，去年同期则为46419元/平米，下跌15%。在全市房价下跌极有限的情况下，新江湾城板块的房价下跌态势是比较明显的。这些下跌因素，再加上政府方面干预措施，新江湾城D5地块较三年前缩水45%左右也是合理的，即使缩水到一半甚至一半以上也不奇怪。

然而即使缩水到实际楼板价17000元/平米，由于新江湾城D5地块预计是以联排别墅或者类似产品规划出现，较周边的联排别墅、或者类别墅售价在6-7万元/平米左右的价格，它还是很有赚头的。当然与当年楼板价与商品房售价1比10倍的年代毕竟不同了。

所以，上海新江湾城D5地块拍价即使比3年前缩水45%，仍然说明中国地产市场现在已经回暖。

政府力压房地产市场

面对中国房地产市场再次热起来，中央政府急了。温家宝总理今年五次强调，要坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。国家住房和城乡建设部、发改委、银监会和央行多次表态，坚持房地产调控不动摇。同时一次次的施加压力地方政府，撤销各地私自放松房地产调控的地方政策。

这十年来土地财政成为各地方财政收入的重要来源，严厉的房地产调控使地方财政缺失了很大一块。在中央财政收入分配没有调整没有将一部分补贴给地方财政之前，地方政府难免偷步，放松房地产调控以获得更多财政收入的冲动始终存在。

可是，这一次北京和上海的拍地，两市政府确实没有在其中推波助澜，反而千方百计缩小影响，抑制地价。

北京先是推迟拍地，后是《人民日报》喊话央企退出竞拍，都是为了减小地产市场回暖对楼市调控的负面影响。上海新江湾城D5地块竞拍，虽然有20多家企业领取申请书，但竞拍当天只有三家到场，唯一一家国企――城投一直没有开价，现场只有两家竞拍。上海市政府背后施加影响清晰可见。比起增加土地财政收入来，京沪两地政府更加看重与中央保持一致，以保官升官。

然而即使如此，中国尤其是京沪广的房地产市场还是热了。

限购助力楼价反弹能量

照理，这是讲不通的。不但中国的市场是由政府操控的，而且从楼市客观的供求关系来看，与之前并没有多大变化，2011年房地产在建规模达到40亿平方米左右，销售仅10亿平方米左右，供大于求的格局短期不会改变。

从根本上来说，中国房地产市场的重新热起来，是因为货币供应量实在太多，而中国几乎没有比房产更好的投资

品。2008年-2009年为应对国际金融海啸，中国超发货币近四十万亿。以后一方面货币政策收紧，另一方面对房地产市场严厉调控，尤其是实行限购令，使房地产价格的飙升停滞下来。

但是这两年来万物都在涨价而房价未涨或微跌，客观上就是房价在挤出泡沫，而使商品房成为优质的投资品。

现在中国经济下行，中国政府迫不及待的放松货币政策。因为中国经济根本制度上的问题（诸如政府控制的金融体系、可以扭曲市场的庞大的国企、公司式的政府运作等等），货币政策放松在实体经济上的反响不大，在房地产市场上却敏锐的反映出来了。

当然，在限购令继续的情况下，货币政策放松引起的房产价格反弹不会持久，也不会抬高房价多少，但是地产市场就不一样了。地产市场一般是先于商品房市场的。从拍地到楼盘结构封顶可以发售，即使绝无拖延捂盘之心，即使当中没有任何枝节牵涉，也要两三年时间。

目前房价没有涨是被限购令压制着的，但在前一轮通胀周期及目前的货币政策放松刺激下，房产市场内部涨价的能量越积越大。限购令不能一直实行下去，一旦限购令解除，房价的反弹力度将会很大。

所以，开发商们看得很准，已经实行了两年的限购令，不可能再实行三年。因此他们现在就看好地产市场，中国地产市场热起来就变得无可阻挡。

地产市场的先热预兆中国房地产市场再次热起来。中国政府的房地产调控目标注定是实现不了的，它越是依靠行政命令硬压，房地产的价格在今后反弹的力度就越大。