Google+ Followers

2016年9月26日星期一

莫之许:大陆房市正在重复股市疯狂?


在实体经济持续低迷之下,当局又回到了靠房地产拉动经济的老路上来,这一点,连段子手都看得很清楚:
「过去24个月里,我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍:1、凯恩斯主义的政府刺激需求;2、马歇尔计划的一带一路;3、克林顿的互联网加万众创新;4、弗里德曼的货币供给理论;5、里根的供给侧改革;哦,还有熔断制,最後,又回到我们熟悉的房地产拉动经济上……」
许多人会认为,如今的房价已经到了离谱的高度,怎麽可能再上涨,然而,一线城市房价还继续走高,可能并不是什麽难以预测的事情,这是因为,大陆房地产市场并不遵循市场规律,就其本质,实际上是一个拍卖场:
自2004年8月的「国八条」以来,大陆当局采取了土地垄断供应以推高房价、并从中攫取土地增值收益的手段:首先,禁止小产权等农地入市,其次,通过招拍挂的方式控制每年释放的土地总量,最後,以交通、教育、就业等因素藉口,控制土地供应中的住宅用地比例…….
如此层层盘剥之下,大陆房地产市场在源头上即被严密控制,这不是一个供需自由的市场,而更像是一个总量有限的拍卖场:价格的高涨并不会带来供应的增加,进而拉低房价,而是会出现价格一涨再涨的局面。
事实也正是如此,自从2004年8月推出「国八条」之後,大陆房价也就一涨再涨。 不过,这一趋势在今年出现了一些变化,一些过度投机的城市如鄂尔多斯、温州等地出现了崩盘,大多数三、四线城市的房地产则出现停滞乃至衰退,这表明,尽管是拍卖场,但是随着拍卖品总量的堆积,也总有拍卖不下去的一天。
那麽,以这个拍卖场逻辑来看当今的大陆房地产市场,很容易就得出以下结论:
首先,一线城市和部分核心城市的房价仍将上涨一段时间。这是因为,一线城市和部分核心二线城市处於中国经济发展的核心地位,加上行政权力配置的各种资源优势,势必吸引人口的持续流入,给予房市以实际支撑,此外,实体经济的萎缩,也会挤出相当的投机资金,加上宽松的货币政策,通货膨胀的阴影、低迷的股市等等,又都在驱使资金进入到一线城市房地产进行赌博。
在实际需求和投资、投机需求的多重支撑下,一线城市和部分核心二线城市的房地产价格,应当会维持一段时间的上涨趋势。
不过,除了一线城市和部分核心二线城市之外,情况就没有那麽乐观了。首先,对於大部分三、四线城市而言,面临的恐怕都不是人口的净流入,而是净流出。在大陆,举凡教育、医疗、文化等公共资源,都是根据权力而非市场而配置,也因此,各地吸引产业和人口的能力,也就随着行政级别的下降而递减,有能力购买房产的少数人,则沿着行政级别的上升序列而迁徙。三、四线城市房价,缺乏实际需求的支撑。
其次,所谓的城市化也并不能为房价提供实际的支撑。许多人认为,在达到总体75%的城市化率之前,应看好房价的进一步上涨,可是,根据官方统计,2015年,大陆城市化率已经达到了58.47%,如果算上超过7000万的留守儿童,实际城市化率将达到65%上下,距离75%已经相去不远,根本谈不上还有多少城市化潜力和空间。
此外,从收入分配来看,缺乏权利保障和集体谈判能力的广大已经城市化的农民工,收入尚且相当微薄,接下来才城市化的新农民工,其经济能力更加可想而知,指望农民工和进一步城市化来支撑三、四线城市的房地产发展,是完全的异想天开——顺便说一句,这正是城镇化的真实意图,如今则通过补贴农民买房等政策图穷匕见。
在人口净流出和城市化无法做出贡献的前提下,绝大多数的三、四线城市的房地产,势必陷入到长期的萎缩低迷之中。
一线城市和部分核心二线城市固然能够制造出新一轮行情,但是也不要忘了,正如前面所分析的,所谓的行情除了能够带来财富的转移之外,也不会对实体经济有什麽推动。
事实上,一线城市和部分核心二线城市的行情,不仅无助於推动实体经济,更隐藏着相当的危险。2015年股疯之後的股灾,不仅使得众多股民损失了财产,更重要的还在於,经此股灾,彻底认识到了大陆股市的赌场性质,再也不信任股市的估值体系了,既然股票不过是赌博的筹码,又哪里来的真实的价值对应?
同样的道理,大陆房地产市场实际是基於土地垄断的拍卖场,但由於其发展也同步伴随着经济的发展、城市化的进程、人口的流动等等,所以,在民众心目中,房地产价格仍有着某种现实的对应物,或者说有可以相信的估值,从而掩盖了其作为政府一次性攫取的标的物,以及拍卖品的性质,如今,随着一线城市房价在各种因素推动下走向全面离谱,曾经以为是真实的估值,势必会成为幻觉,并走向破灭。
可以想像,这一轮房市泡沫在疯狂中破灭之时,也就是整个大陆房地产估值体系彻底破产之时,比股灾更严重的是,房地产是大陆民众最为重要的资产品,随之而来的资产重估,将会带来怎样的社会冲击,令人不寒而栗。

——原载东网

没有评论:

发表评论

该小工具中存在错误

页面

PageRank Display Button